各大型商家陆续进驻 助力泉州东海片区商业兴起
发布时间：2011-06-24 | 信息来源：海峡都市报
纵观东海片区的商业格局，不难发现，早期商业规划不够完善，整体业态显得参差不齐，历经多年仍未成规模。这种格局，不久后或将发生改变，而这种改变的源头，则来自当前正在开发建设或即将启动的几大商业项目定下的基调——由开发商统一招商，并负责后期的运营管理。
目前，已有部分在建项目启动招商工作，并有品牌商家陆续签约。业内人士指出，该片区有行政中心为依托，两个项目的招商大会启动，将吸引大型商家进驻，从而助推区域商业升级。
品牌开发商招商近期启动
在东海湾项目里，随着住宅楼的陆续建成，商业建设已摆上议程。据了解，该项目将打造总建筑面积20万平方米的城市综合体。其中，东海大街沿街共有1000多个商铺，太古广场、置地广场将建成高级会所、大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等，业态种类齐全，体量可观。
记者在采访中了解到，今年以来，开发商已经启动招商引资，意在吸引中高端品牌入驻，届时这些商业项目将全部由开发商统一运营管理。而目前，新华都购物商场已经成功入驻，目前正在装修中，近期将开业。
与此同时，5月18日，海景国际花园也正式启动了社区内海商街的招商引资。这条商业街的体量不算大，总建筑面积仅3.6万平方米，定位为社区商业和特色商业的结合体，目前主力店尚待确定。另外，位于泉秀街东段的天虹百货也在紧锣密鼓建设中，据了解，商城内的铺位将全部进行招商。
此外，位于东海片区行政中心东南角的东海总部经济区已完成规划，该项目共有三块用地，总建筑面积约53万平方米，将建成十余栋高层建筑，配备商业、办公、会议、休闲娱乐等各类设施。虫寻埔商务中心目前处于前期概念性规划阶段，这块面积200多亩的地块，将可能建成一栋写字楼和一栋酒店。而香槟集团也将在该片区建一座城市综合体。
从目前这些项目的情况来看，只要稍微注意就会发现，东海片区各大商业项目的运作方式和其他片区有所不同，后者多以销售为主，而前者的重头戏是统一招商引资，后期由开发商统一经营管理。
统一招商管理符合片区特征
据了解，从行政上划分的话，东海片区位于坪山路以东，西隔晋江接池店组团，北靠桃花山，与城东组团相邻，南邻泉州湾，与石狮相望，是泉州市区“一湾两翼三带、环湾面海”城市空间发展带的核心组团，也是泉州湾滨海城市建设龙头。
以坪山路为界，该片区目前拥有永辉超市、麦德龙商场、国贸商城等大型购物中心，同时还有千亿小商品街、鸿景商业城等商场。记者了解到，早期的这些项目，多数以销售为主。
销售过后的经营则由业主自行承担，这对于开发商而言，不失为一种短时间回笼资金的好办法。
但是在建商业项目中，开发商为什么选择招商，而不是销售？泉州东海开发有限公司企划部经理张族浩表示，每个商圈的形成，和该片区人气及后期经营有很大关系。在老城区，其商业因地处繁华地段、配套成熟、人流量大等问题，销售和后期经营都没有太大问题，但是东海片区属于近年开发建设的新区，周边配套还没有完善，人流量也还没有聚集，即便是卖出去实现了销售，但后期的运营管理会存在一定的问题，所以招商对该片区来说更为合适。
从另一个角度来说，新区的商业如果推出市场进行销售，而后由业主自行经营，那么就有可能出现业态层次参差不齐、经营产品相对低端等情况，这对于整个片区的商业氛围而言，只有弊而无利。“统一招商经营，不但给品牌商家树立信心，也有助于带动整个片区的商业氛围。”
以点带面开发商要助力管理
谈到招商引资，海景国际营销总监郑启忠表示，要想做好商业，就必须做到招商和运营两手都要抓、两手都要硬，招商成功只是成功了一半，后期的运营和维护同样重要。这个说法，同样被东海湾企划部经理张族浩多次提到。
根据东海片区的规划，规划区总面积28.98平方公里，规划建设用地面积约28.75平方公里，规划人口规模约25万人。规划中，该片区将以大力发展第三产业为目标，突出公共服务、商贸服务功能，规划定性为泉州市公共行政中心、现代商务中心、现代滨海宜居组团。
对该片区未来潜力，开发商甚是看好。据了解，早在启动招商工作之前，无论是海景花园还是东海湾，开发商都对商业的业态进行了统一规划，而后根据规划对商铺进行引导。在海景花园，其尽管属于社区型商业，但同时也被定位为特色商业街，经营产品需周边商铺所没有销售的。在东海湾，针对体量大、面积广等优势，对于每个商业区域所经营的产品，更是给予了细化。
在他们看来，商业需要依靠密集度高的人口才能兴旺，而只有越来越高的入住率才能带动片区商业的发展，两者是相互推动相互发展的，而该片区随着市政府的入驻、各类中心的搬迁，将聚集大批人群，这将为东海片区今后的发展提供稳定的消费人群。所以，开发商在开发建设的同时，更加注重准确的定位和后期如何运营维护。
郑启忠称，即使是再成功的招商，也无法做到一步到位，随着社区入住率的提高，小区业主的需求，80%的商铺可以存活，其余的将被更换，而整个社区的商铺也将在这种良性动态中不断完善，而开发商在这个过程中，将扮演促进完善、统一管理的角色。
这种管理的模式和过程，有助于商业项目的完善和经营，对于整个片区的商业氛围来说，也是一个利好。有业内人士指出，从开发建设到运营维护，开发商的介入将促使每个项目商业良性发展，而后以点带面，从而营造整个片区的商业氛围。
片区早期商业未能成规模
记者在采访中了解到，东海片区早期的商业并没有形成一定规模，这与整体的规划有关，也与商业的业态有关。业内人士指出，一个成功的商业，不仅前期的规划定位要准确，后期的运营也是重中之重。
以该片区的国贸商城和千亿小商品街来说，这些都是东海片区最早的商业项目，但是如今依然不成气候，整个泉州人对于这两个地方的商业认知度也不高。不少行业人士表示，商业最重要的是人流，由于其周边的居住小区较为有限，而且本身附近的商业业态规划，如麦德龙，主要是以批发为主，人流量没办法大量聚集，所以形成不了浓厚的商业氛围，这也是为什么这两个商业没办法真正运营成功的原因之一。加上自身的后期运营没有做足，管理也较不规范，店面的销售率很好，但是空置率较大，形成不了商业氛围。
不少行业人士表示，东海片区早期的商业规划不够完善，也不够有前瞻性，对于片区的把握力较差，所以商业未能形成规模。这与整个片区的人流量有很大关系，也与整个片区人员的居住素质有很大关系。
经营定位准确带动片区繁荣
如今的东海片区，正在开发建设的主要为东海湾和海景国际两个居住小区。记者在采访中了解到，这两个楼盘对于商业方面的定位都是非常准确，均以招商引资为主，这不仅能带动整个片区商业的繁荣，而且也使得东海片区商业氛围显露雏形。
泉州东海开发有限公司企划部经理张族浩告诉记者，目前东海湾的商业均以招商引资为主，整个商业的定位也非常准确，在选择商家上，也引进了大型的超市、旗舰店、银行等，这些商业业态也能带来一定的人气，给陆续交房入住的东海湾业主及周边的群众提供便捷的购物、金融。
据了解，海景国际也在上个月18日召开了海景国际·海商街的招商启动仪式，目前商业的主力店基本已经确定。海景国际营销总监郑启忠谈到，一个成功的商业项目不仅前期的招商定位要准确，而且在后期经营上，要花足够的时间和精力去经营。而商业也不是100%能运营得起来的，包括招的商家能否顺利经营，这些都是商业繁荣的必要因素。东海片区的商业如果能做起来，那么对于整个东海片区的住宅来说，是利好。
住宅商业相互推动发展
商业要兴起，必须聚集大量的人群，反之，人群进驻社区前，首先关注的是社区是否有商业，居家购物是否方便。目前，作为开发建设的东海片区，存在住宅空置率较高、人气尚未聚集的现状，开发商此时启动招商项目，便是希望以商业吸引业主入住，从而使得人气推动商业，两者相互推动发展，盘活整个片区的住宅率和商业氛围。
业内人士指出，很多业主不愿意入住东海片区的主要原因是，周边配套不齐全，商业也没有兴起，生活很不方便。如果开发商先引入品牌商家，将社区配套做好做足，业主将陆续落户该片区。另一方面，随着入住人口的增加，区域消费能力必然提升，消费水平呈上升趋势，那么就会出现大量的商业需求，而整个区域的商业就会慢慢发展起来。
不过该业内人士同时也指出，开发、建设、发展都有一个过程，从目前规划和建设的情况来看，东海片区的商业体量大、功能全、业态完整、辐射面广，三年之后或将成为一个新的城市中心商圈，但是近两三年里，东海片区的商业暂时还无法达到繁荣景象。
