海口迎来第四轮商业投资热潮。先入局者尚未站稳脚跟，后来者急不可耐地就要跟进。在这一轮的投资热潮中，大型商业地产项目令人瞩目。继明珠之后，宜欣已开业，万国大都会、百汇城等项目已基本完成工程建设，计划在明年成为丰富海口市民商业生活的主力军。随着大体量的商业地产项目进入，海口完整意义的商业地产时代拉开了序幕。

　　丰富业态组合是趋势

　　大型商业的魅力何在？

　　海口明珠广场是目前海口体量最大的商业项目，建筑面积多达9万多平方米，现开业面积达到5万多平方米。尽管很多人对海口明珠广场的总体感觉是“乱”，但这不影响它成为海南人气最旺的商业广场。曾有人认为是由于万福隆、创新书店的带动作用，但在万福隆、创新书店呈现衰势之后，明珠广场依然人满为患。可见，大型商业对人们的吸引并不是单一业态的强弱，而是丰富业态的组合功能。

　　混合业态的魅力才是海口明珠取胜的秘密武器。国内许多城市的实践证明，业态丰富的购物中心是商业未来的潮流。位于海口秀英港的第一摩尔定位为混和业态的购物中心，为何没有成为“先驱”而成为“先烈”？客观地说，第一摩尔并非败在理念上，而是败在地段的选择上。大型商业项目对位置、对地段的要求很高，因为培养消费群有一个漫长的过程。第一摩尔的物业条件本身很优，适合商家的选择，但是地段太偏、交通不便，返租铺面缺乏经营的支撑力，最终损害了开发商和广大投资者利益。

　　万国大都会高级顾问欧小卫认为，购物中心能改变人们的生活方式。海口目前尚无一所真正意义上的购物中心，大型商业地产项目发展有很大机遇。三亚明珠广场执行董事阎杰认为，混战是目前海口商业的最大特征。当海口发育起一批优质的现代商业项目时，沿街的许多独立铺面会自然消失。

　　主力店是把双刃剑

　　海南的商家正在觉醒。

　　主力店对于大型商业地产项目的成功意义重大。“没有主力店的购物中心容易变成集贸市场，即使大也难有吸引力”。但由于主力店过于强势，一些投资商业地产的开发商不断赴发达城市求取“真经”的过程中，付出了高昂的学费。

　　一般承担大型商业地产主力店的是连锁超市或连锁百货，超市有沃尔玛、家乐福、大润发等等，百货有太百洋、王府井、百盛、友谊等等。主力店进入的条件一般非常苛刻，要同时好的位置和廉价租金。

　　宜欣商业广场除了引进肯德基、必胜客、电影院等功能店外，负一楼大面积廉价租给大润发，本以为让利给大润发可以带动一至四楼的铺面，但令宜欣老板始料未及的是，大润发超市的小铺品牌对宜欣百货的货品形成强大的冲击。宜欣百货的一、二、三楼不断有商户退铺或逃铺。南亚广场也上演了类似的惨状。家乐福进驻南亚广场的条件极优惠，免租期长达7年之久，收益极好，而南亚广场负一楼、一楼、四楼的经营却入不敷出，非常困难。

　　不能适度拿捏把握主力店的正面和负面效应，缘于海南高素质商业人才的短缺。而开发商的误听误信，“付出的是金山，收获的是泡沫”，品牌主力店攫取了过多的增值利润。

　　一位从房地产转入商业地产的开发商深有感触：商业项目太难做了，引进主力店相当于是“找死”，没有引入主力店则相当于是“等死”。如果没有主力店，失败的风险非常大；如果答应主力店的过分要求，自身的投资回报根本无法得到保障。

　　由于有宜欣、南亚的负面示范效应，位于国贸的百汇城虽然引进了电影院和家乐福，海口很多商家依然对百汇城保持谨慎观望状态，不敢轻易租铺。百汇城的步行街业态不适合百货主力店，能引进百货主力店的可能性极小，未来的格局基本上稳定为“超市 散铺”，这会造成百汇城二楼、三楼铺面较大的经营风险，百汇城的前景也令业界人士捏着一把冷汗。

　　满足需求是关键

　　商业地产项目的磨合成熟度和时间检验，都极具挑战性。日益增长的城市化水平、消费能力和时尚标准，加上商户、品牌和人才的严重短缺，加大了风险性和周期性。混水摸鱼很难取得成功。

　　如何准确定位大型商业地产项目才能确保成功呢？上海正大广场负责人认为，大型购物中心成功的关键在于满足当地家庭消费需求。

　　购物中心并不是百货公司的简单扩大化。受广州天河城、上海正大广场、重庆大都会等成功项目的启发，8.8万平方米商业的海口万国大都会将项目定位于满足海口及周边区域的家庭消费需求，以中端消费为主，兼顾部分高档和低档，以丰富的业态组合满足各年龄结构、各收入人群的消费需要。

　　任何一个商业模式，都有其发展规律，即都会经过培育期、成长期、成熟期、持续期、衰弱期。商业体从培育期需要2到3年，成长期需要4到6年，成熟期需要7到10年，持续期需要12到20年。在这个漫长的过程中，需要投资者极大的耐力和实力。投资者的心态是能否做好商业地产的关键，如果无视商业氛围培育需要的时间，无视商业赚慢钱的现实，无视放水养鱼的规律，无视持续不断的资金投入，一旦违背商业规律出乱招，一时的困难就会变成永远的风险。