福州，似乎一直“跳不出”鼓楼的局限。  

　　在“三山两塔”围绕的时代，鼓楼是福州政治、文化、经济、商业的核心。 

　　在东扩南进的时代，后起之秀金山或是五四北，洪山桥或是鼓山虽然发展红火，但都无法撼动鼓楼的中心地位。 

　　2009年，万达来了。 

　　在东部新城的开发大势中，占地一百余亩的福州金融街万达广场，挟城市综合体与“21年，40余城”的万达模式，能否突破繁华便利只在中心城鼓楼的旧貌?  

　　1、万达发现 福州新中心所在 

　　7月30日，福州金融街万达广场正式奠基。与以往福州的其他商业地产项目不同，它跳出了单纯人居的圈子，与福州扩城前行的大背景相契合，打上了“光耀海西”的标志。 

　　循着大福州的发展轨迹，我们就会发现这不仅是万达的想法，亦是作为“海西重镇”福州未来的方向———2007年，大福州规划正式出炉，东扩南进，沿江向海，闽侯、长乐入市……一系列的措施意在改写福州城市中心的定义。 

　　2008年6月，东部新城规划正式出台。它不仅确定了福州行政中心东迁的思路，更将令其成为一座独立于老城区的，真正意义上的新城。 

　　从2006年以来，为配合东部新城规划思路的发展，众多大型市政配套已先行进驻，如海峡国际会展中心、火车南站交通枢纽、魁岐大桥、鼓山大桥、三环二期……这些道路、生活配套设施的建设极大地舒缓和延伸了福州的框架。一个多中心格局的大福州、一个未来的福州中心正在加速形成。 

　　虽然，福州的新中心雏形已现，但其地位似乎一直难以逾越老中心鼓楼。究其原因，就是缺少一个推动器———区域内没有像鼓楼东街广场这样的大型生活配套进驻，区域人气难以搅活。 

　　福州金融街万达广场落址东区，无疑就是要担当这个加速器的角色。福州金融街万达广场地处东区鳌峰片区，是东部新城的核心地段。按照万达的规划，福州金融街万达广场占地一百余亩，内部规划建设有6星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心，可以满足衣、食、住、行等各方面的生活需求，不仅一站式消费体验不亚于东街口，其商务地位与金融地位也将直逼五四路CBD。 

　　与城市发展规划相合拍，与政府扶持方向相吻合，万达广场与东区的发展相辅相成，这令其身兼商业广场与市政广场双重责任，与城市发展义责共担———即得益于政府倾向性的投入，又必须担负起振兴一个新城市中心的责任。 

　　2、万达广场 具备形成新中心的能量 

　　引万达入榕，并为其量身设定在东部新城的核心区位，表明了福州政府希望借助万达的影响力、辐射力，推动大福州加速城市化进程的美好愿望。 

　　那么，为什么选择万达?显然首要的考虑是因为万达的成功经验。“21年，40余城”———万达用过往的案例告诉人们一个事实，那就是“万达所至，中心所在”。万达到一个地方，就能做热一个地方，使那个地方成为城市的另一个中心。 

　　在上海，因为万达广场的进驻，原先的“下只角”变成了现在的繁华中心。因为万达的运营，原来不被人看好的“城乡接合部”引来了更多的商业设施，其地位紧追上海传统老“城心”。因为万达的成功，原先无人愿意居住的地方，现在都成了地产开发的黄金宝地。 

　　在宁波鄞州新区，万达广场开业前，这里是传统的工业区，区域常住人口不到5万人，周边住宅入住率不到20%，万达项目开业后，每天客流量能够达到21万人次，周边住宅入住率也达到了95%以上。借助万达的影响力，宁波鄞州新区吸引到了包括万科在内的许多国内一流地产商，其区域地位已经与老城区天一广场相媲美。 

　　……这些，都是记者在“万达中国行”中，亲眼看到的万达通过商业运营提升住宅价值的典型案例，由此可见万达对区域价值的提升能力。 

　　同样，万达也借助这种自身的独特优势，在每进入一个城市的时候都能够得到政府的大力扶持，而这种政策优势同样也给了万达每到一地就能把一地做热的可能。在万达广场良性循环发展中，万达广场的影响力就可能进一步得到扩大，从而使其获得更多合作伙伴的支持，这样就能对更多购买者产生更大的号召力，对区域的提升作用也就会更大。 

　　3、万达综合体 聚合城市中心的精华 

　　城市中心集中了城市所有的精华，有城市的地标建筑，是城市的消费中心，提供更多人的就业岗位……总之，城市中心就是一个城市社会与经济的中心。 

　　而万达第三代城市综合体的地产开发模式，正可以体现经济与社会的双重效益。 

　　万达第三代城市综合体项目规模普遍都非常大，当其华丽面世，理所应当地成为所在城市的新地标。它带给一个城市的是一个全新的商业模式，在这里，购物、逛街、看电影、打电玩、餐饮、零售、文化、体育、娱乐等多种享受都可以“一站式”完成，这里是孩子们的乐园，更是年轻人的浪漫约会地，中年人和老年人的放松、享受之所，所有的需求都可以在这里得到满足。 

　　城市综合体的出现缩短了人们用于享受的时间成本，无形中增加了活动内容，进而增加了周边地区的商业繁荣。同时，城市综合体不是一个单店，而是由主力店组合在一起的大商业，这注定其不仅单纯服务于一个项目、一个区域，而是服务于整个城市。 

　　城市综合体不仅为万达广场创造了世界一流的商业设施，更为一个城市的人们带来了“生存能力”。据统计，万达每一个城市综合体的正常运作能够创造一万个左右稳定的就业岗位。 

　　万达城市综合体开一个火一个，在为区域周边及整座城市带来巨大提升和拉动的同时，也维持着自身的成功经营和运作，为政府和国家提供了不仅数额大而且非常稳定的税收。与其他行业不同，城市综合体开业后，培育期一过，每年税收都能保持稳定的增长。如在上海、北京这种一线国际化大都市，上规模的万达广场，每个项目每年能为政府提供多至几亿元的税收。 

　　4、万达模式 持续中心繁荣 

　　　一个城市中心的地位要稳固，就需要保持持续的繁荣，获得最大化人流与物流的旺盛，要做到这一点，数全国上下，唯万达可以做到。 

　　如果其他的商业地产模式，如单一的酒店，为了保证人流的顺畅和充足，后期运营成本会很高；如果是单一的写字楼，同样面对这样的问题，办公需要商务氛围，没有商务氛围的地方，租金也不会很高；同样，如果是单一的住宅、如果是单一的公寓、如果是单一的商场、如果是单一的百货……无论在一个什么样的地点，做一个单业态物业所产生的价值都不会很高，即便可以，运营成本也不会太低。 

　　但万达把这几种业态组合在一起形成一种合力，其间资金可以形成强势互补，将业态组合由量变转为质变，形成一个可持续发展的、互为补充的生活圈。 

　　万达在全国首创的商业地产“订单模式”，带领几十个国际知名品牌主力店在全国的项目布局上连锁经营，形成了万达独一无二的“商业资源”，对于这些国际品牌，也只有万达能够将他们集合在一起形成“商业联盟”。而这种业界最为珍贵的“商业资源”，只有万达能够拥有，也只有万达能够将之整合。这种商业组合，如果是别的地产商来做，可能做得不是很完美、很到位，因为他们没有万达品牌的感召力。 

　　如今，万达把运作商业地产21年、创造出40个万达广场的成功经营经验带到了福州。 

　　2010年，这些经验的积淀将会为福州发挥出巨大的能量。而这种能量，会以万达广场为核心，向外扩容，带活、发动起周边的区域，借助这种力量，会有更多的高端人才，更多的行业进入这个区域，这个区域于城市的重要性就会越发显现，一个城市的新中心也将由此诞生。