10月12日中午11点45分，为自己的小服装店进完货后，省城的刘先生信步走进新站区火车站对面的白马美食休闲广场三楼，为自己要了份炒面、一瓶啤酒。刘先生所不知道的是，他所在的美食休闲广场前身又叫“五洲商城”，此前在业内被视作为合肥较知名的“商业烂尾楼”。经过一年多的兜兜转转，上月底“五洲商城”最终变身为“美食休闲广场”，鲜亮的装修已让人无法觅得当初的灰暗。而记者从官方了解到，随着楼市的火旺，上世纪九十年代留下的一批“烂尾楼”或“准烂尾楼”，正进入复活期。 

　　曾经的五洲商城 

　　提到五洲商城，省城的周先生有话说，因为他在这被骗过。 

　　几年前，周先生在五洲商城内陪朋友找旅馆入住，结果人住进去了，却又被赶出来了，原来收钱的是假老板，真房东几年不来看房，突然来了发现自己的房子被人变成旅馆，自然赶人。而据五洲商城的一些前经营户介绍，由于经营困难，不少房东都将房子空着而不打理，一些人趁机钻空撬锁进屋假经营。 

　　而在不少合肥人的记忆中，五洲商城里面或是小旅馆，“一间房，两张‘床’，能挤下数十人的大通铺”；或是小偷聚居地，三年前，记者在此处暗访就发现，游荡在周边的小偷们在偷得手机等赃物后，往往就拿到附近的五洲商城，因为那里有专人收购；或是成了学“技术”的场所，一些所谓的牌技、千术的“学习班”，往往就把学习地放在了“五洲”。加之内部消防、下水等问题，按照安徽白马商业经营管理有限公司董事长汪登厚所言，五洲商城成了火车站附近的一个“疮疤”。 

　　这样的状况当然不独限于五洲商城。一般认为，这与上世纪九十年代商业地产盛行的不成熟的分割销售，有很大关系。业内分析，是在过去几年房地产大跃进过程中，大量从事住宅开发的开发商，发现了商业地产的机会之后进军商业地产，违背和漠视商业地产自身的规律盲目开发的结果。这些开发商往往并不具备操作商业地产项目的经验和能力。 

　　这样的商业地产，虽然建筑物具备了交付条件，但同样被业内呼为“商业烂尾楼”。 

　　记者在汪登厚处看到了一份业内的不完全调查，在某城区商业烂尾楼已从当初的近三十万方迅速消减至现在的十多万方，一些老大难问题也在近两年迎来曙光。这被汪登厚视为省城商业烂尾楼进入复活高峰期的证据之一。 

　　复活商业烂尾楼 

　　“商业烂尾楼”，显然与一般而言的“烂尾楼”不同。所谓“烂尾楼”，据合肥市房地产管理局总工程师李慧秋女士介绍，一般是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。 

　　进入新世纪尤其是近几年，这些烂尾楼进入了复活高峰期。仅以2006年为例，就有两幢较知名的烂尾楼实现了“复活”。一个是位于合肥市明光路与大通路交叉口处的星火科技大厦，1993年设计时就瞄准“合肥第一高楼”的目标，整个建筑面积超过4万平方米，但1994年动工后，因各种原因多次停工，最终于2000年5月彻底停工。停工整整6年之后，它才终于迎来“新东家”安徽海汇担保公司；另一个就是位于肥西县桃花工业园合安路旁的桃花大厦，始建于1994年，是由当时的合肥双弓微波炉厂投资建设，也是桃花工业园的首个建设项目，也是直到2006年才完成复活。 

　　而按照汪登厚所说，在商业地产领域，一些已经完成却一直空置或一直运营不畅的项目也被叫做商业烂尾楼。 

　　商业烂尾，早已经不是什么新鲜的事。放眼中国的商业地产开发市场，真正的繁荣仅仅停留在开发阶段，而距离商业市场的繁荣还有很长的距离。而商业烂尾楼也几成灾，就当前的行业形式而言，拯救商业烂尾楼，可能远比开发新的项目更有意义。 “但是，它的难度也更大。 ”汪登厚说。 

　　1年多时间完成涅槃 

　　“一个时代的非典型建筑，一座闲置了近14年的烂尾楼，五洲商城是可以被认为是‘不良资产’的。 ”这是五洲商城一位原房主在QQ群空间的留言。 

　　早在几年前，汪登厚就开始关注五洲商城。 

　　“2006年，白马二期启动，可是同时存在的还有被叫做‘毒瘤’的五洲商城，设施不完善、没有管理，都成为逐渐显现出来的疮疤。 ”汪登厚说，要想在火车站前打造完整的商圈，改造商业烂尾楼是必行之路。 

　　2007年底，一场关于五洲商城的改造计划开始实施。 “如果没有利用，这会是优质资源的浪费。 ”在汪登厚的讲述中，商业烂尾楼可以从两个角度来看：卖不掉是“空城”，卖掉是“死城”，不管“空城”还是“死城”都是一种浪费。而如何将“死城”变活，需要的是一把锋利而又准确无误的手术刀。 “拯救烂尾，可能远比开发新的项目更有意义，需要的也是更有力的措施。 ” 

　　从2008年初着手进行改造，到今年9月改造完工，其中的艰辛汪登厚没有多说，但是可以看见的是——一个新兴的美食广场已经矗立在站前路上，成为新站商业格局中不可或缺的一部分。 “可以说，五洲商城的改造为商业烂尾楼改造提供了范例，是可以复制的经验，只要有强有力的措施，就能使得分割销售的烂尾楼有实际效果。 ” 

　　重生必须依赖专业团队 

　　汪登厚总结了不少经验，最重要的一条，他希望政府或相关部门，能介入商业烂尾楼的改造，制订补偿标准，给出相应规范。否则，商业烂尾楼的改造、复活难度，会让资金“望而却步”。 

　　可以说，商业烂尾项目的重生，依赖于专业资本和专业团队的进入。只有当项目从“糙哥”手中转移到专业资本和专业团队手中的时候，他们才能按照商业地产的规律，系统地对项目进行重新调整，重新定位、规划、招商、运营，才能给项目带来重生的机会。一个商业地产项目，只有良好的运营才能带来价值，脱离运营的商业地产，只是一栋空洞的没有灵魂的物业而已。比如首都北京西直门的嘉茂购物中心原来是北京某开发商开发的西环广场，后来被新加坡的嘉德置地收购并被改造成嘉茂购物中心，通过一年多运作该购物中心已进入稳定经营状态，这种价值重生就在于专业资本和专业团队的进入。 

　　对汪登厚而言，五洲改造一年来，其间经历了诸多难以为外人道的艰难，但改造成功后，其喜悦却有胜于普通烂尾楼。 

　　据李慧秋介绍，虽然主管部门很难掌握省城商业烂尾楼的总量，但可见的事实是，在楼市火旺背景下，随着资金的大量流入，省城商业烂尾楼正进入批量“复活”的高峰期。不过，需要注意的是，类似的商业烂尾楼因产权等问题，其改造确实存在不小难度，加之烂尾楼楼盘总体设计比较老旧，配套设施不齐全，后期改建空间很小。因此，烂尾楼后期定位要谨慎，以防“二次烂尾”。