嘉宾：
中庚集团执行总裁黄海雄
世欧地产副总经理李刘伟
宇洋房地产开发有限公司营销策划部经理王小英
零距离营销副总杨臻
主持人：见习记者李丽姬
福州商业地产即将进入自持时代？
做商业，自持，还是出售？在福州，商业地产的发展似乎到了一个分水岭，越来越多的商业地产开发商正在提高自持物业的比例——
万达宣称，金融街万达广场、仓山万达广场持有物业的比例将高达70%；华润称，未来的商业规划中以自持物业为主；日前完成奠基仪式的世欧·王庄商业广场，也宣布规划自持体量达20万平方米的商业物业……
可以说，自持物业这一实实在在的商业运营模式，正在颠覆人们对商业运营的传统看法。那么，开发商为何要“增持”物业，它的出现又是如何打破传统商业运营模式呢？为此，本刊特别采访了相关的业内人士。
自持商业是大势所趋
主持人：现在越来越多的商业地产开发商倾向于自持物业，您认为，这将成为福州商业地产开发的一种趋势吗？
黄海雄：从我国整个经济层面看，当前正在加大力度拉动内需，城市化经济发展也在加快，这种发展趋势让开发商看到了商业地产的美好前景。
就福州而言，近两年来，随着福州城市化进程的加速，福州商业地产正以巨大的聚合效应和能量辐射开始“腾起”其新的征程。在这个新征程中，福州的商业地产需要一次真正的洗牌，因此，大部分开发商开始“瞄准”自持物业，希望通过有效的经营管理获得长期的利润收益，为企业带来持续性的收益。
杨臻：持有物业的项目越来越多肯定是大势所趋。随着人们生活水平的日益提高，以及大部分入驻商家对物业管理提出更高的要求，原有的商业形态显然无法满足日趋高端化的市场需求，很多地产商也看到以往那种出售商业地产项目的做法面临着业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。同时，万达等商业地产开发商的成功经验也让越来越多开发商看到，整体持有商业物业，可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整规划，更快地获得更高收益。
王小英：商业地产开发必须保证低成本、高品质的回报率。从福州房地产市场来看，土地是竞争之根本，一个开发商卖掉一个项目也就等于失去了一个项目，其位置不可复制。而随着开发商正从开发主体向经营主体转变，越来越多的商业项目也必然由出售模式向租售结合乃至完全持有的模式过渡，便于企业树立形象，并获得长期回报。
从“一锤子买卖”变长线发展
主持人：对于商业地产开发商来说，选择自持物业的好处到底何在？
李刘伟：从长期来看，持有型商业物业可以为地产企业带来更大的经济收益。商业地产的盈利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售这个过程，通过销售产品来实现利润的最大化，注重的是短期的利润。而商业地产不同，它是从开发，持有，经营，然后再到实现利润这样一个过程。在这个过程当中，比较注重经营所创造的价值和资产升值，换言之是比较注重中长期的利润。而开发商持有物业，就可以持续性地从项目获得现金流。
黄海雄：自持物业，对地产企业的长续发展有很大益处。首先，它可以提高地产企业的多元化发展能力。与住宅开发不同，商业地产的开发，除去需要开发能力外，还需要运营能力。这对于开拓地产企业原有的单一发展模式大有益处。其次，开发持有型商业物业，就需要挖掘土地价值和项目价值，也需要考虑和城市的融合性，产品复合化，带来了操作难度的提升，这对开发企业来说也是一种锻炼。可以说，做好一个持有型商业物业项目，开发商将会在企业管理、企业能力、企业发展方向上得到更大的提升和发展。
而在当下，对地产企业来说，持有型商业物业可以合理地回避通胀压力，从财务的角度来看，可以做到企业收益与长续发展双收益。
王小英：纵观市场上的自持物业，多半是区域地段相对优越，或未来发展前景较为看好的物业，并且现在开发商或物业建造的企业，它们各方面实力都较为强劲。相对销售来讲，自己持有物业，更有利于整个商业物业的经营和维护，拿写字楼来说，自持物业，就可以选择租户，但如果是售出了，产权为业主所有，就没办法做到这一点，无法达到统一项目形象，从而提高楼盘品质的目的。通胀的压力使得开发商愿意将金钱转换为商业物业，这样也有利于资产的保值、增值。再者，开发商要创品牌，持续经营公司品牌，自持物业有利于与客户共同发展，从而保证配套楼盘及项目品质。
主持人：这一新型的商业运营模式，对开发商有怎样的要求？要注意防范哪些风险呢？
黄海雄：自持物业对开发商是一大考验。首先，实力不足不强的开发商，若自持比例太高，无疑将对企业自身资金运转造成压力；其次，商业的开发与住宅开发完全不一样，运营团队、管理上，模式均不同；再次，对于自持物业的商业地产而言，一定要有前瞻性，对整个城市的发展、经济水平要有一个清醒的认识，在定位上要找准，方能经营到位。
王小英：目前的自持有几种，有些是整个项目全部持有，有些是局部持有，视企业的具体情况而定。当然，这其中跟自持物业存在商业风险不无关系，因为商业氛围需要一定时间的积淀，不是一朝一夕就能成就的，且商业的运作不同于纯粹的物业销售，因为不论在招商还是在未来开放运营的过程，都需要有相应的专业团队做保障，同时在这个过程也增加了持有物业的风险，因此对开发商的资金实力及专业能力都有一定的要求。
李刘伟：自持物业需要有现金流、团队等多重保障，要有很强的计划性，需做到“规划在前、设计优先、招商先行、统一运营、统一管理”，是一个有组织、富有挑战且精细的系统工程。
杨臻：通过分析我们知道，自持商业运营的考验主要体现在三个方面——招商能力、资金运营、商圈管理，因此，对应地，企业在开发过程中应做好并提升自身的招商整合、商家管理、运营把控、商圈培育等各方面的能力。
