一季度广州核心商圈竞争白热化，平均租金环比下降1.9%，较去年同期下降1%，预期租金继续下行压力大。然而与此同时，“新国五条”收紧住宅调控，进一步刺激商用投资市场，商业地产或出现过量供应。

    商铺租金下行压力大

    第一太平戴维斯发布数据显示，2013年第一季度，广州市优质购物中心首层平均租金为701.8元/㎡.月，环比下降1.9%，同比下降1.0%。

    分析显示，零售物业供应集中放量明显加剧了广州市零售市场的竞争，持续压抑优质零售物业租金的上升势头，同时供应的集中放量加剧了市场竞争，降低了业主的议价能力，经济环境的不明朗也影响到了零售商家的扩张需求。

    据了解，在今年接下来的三个季度，广州市将有6个大型购物中心开业，新增供应量达65.8万㎡。

    该机构预测，随着供应量的持续增长，供求关系出现失衡，将导致商业成交均价下滑。“开发商急需消化库存，价格因此会出现轻微下滑。而不断升温的竞争将持续对零售物业的租金施加向下的压力，压抑广州市零售物业的增长势头。”

    中短期内，广州零售物业的租金水平可维持平稳，但空置率将会上升。

    商业地产泡沫恐招致调控

    记者注意到，随着中心城区可开发的面积日渐减少，更多的开发商把发展的重心放在了新兴区域。在未来的新增供应当中，超过80%的零售商业面积位于番禺区，无疑将极大地推动该区域零售市场的发展，但一下子是否过快过滥？

    对于商业地产的爆发式增长，业界一些房企已审慎起来。富力地产董事长李思廉就表示，在某一区域过密地聚集多个超大型商业综合体，会超出其承受能力。

    第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄接受羊城晚报记者采访时指出，“新国五条”继续收紧住宅限购政策，对于开发商来讲，会更加重视开发商业项目，商业地产的过量供应，供过于求必然导致空置率的上升。

    在李思廉看来，在中国内地发展商业地产比住宅地产难度更大，这是因为企业投放在商业地产的人、财、物都更多，而且中国资金成本目前不便宜，银行贷款年限也不够长，如果一个企业自持太多商业物业，资金压力相当大。

    林木雄也提醒，投资商业要适可而止，虽然目前商业地产方面没有具体的调控政策出台，但是，随着投资热潮慢慢升温，“一旦出现过热，国家一定会出台政策调控商业地产。”

    2013年2至4季度新增购物中心
    
    　　项目                  位置  建筑面积(㎡)

　　高德置地四季Mal·l 冬 天河  100000

　　花城汇(三区)          天河   25000

　　永旺梦乐城           番禺   170000

　　番禺万达广场          番禺   190000

　　荔园新天地 (首期)     番禺  60000

　　圣鑫商业广场          番禺  113000

    
    链接：中国购物中心面临转型

    日前，美国《福布斯》杂志网站报道，麦肯锡咨询公司最新发表的报告显示，在中国的零售支出中，约有5%到6%来自“电子零售”，而美国的这一比例为5%。受益者包括百度、持有阿里巴巴22%股份的雅虎等。

    这对中国最大的购物中心运营商以及持有这些身价亿万物业的开发商意味着什么？北京仲量联行物业管理服务公司的最新报告指出，设在购物中心的电子商店未来将让位于主要经营餐饮娱乐项目的零售商。

    这家跨国房地产咨询公司指出，电子商务的崛起表明，更多的购物中心需要把重点放在餐饮娱乐上，同时减少电子商店等其他商店的占地面积，因为这类商店面临来自网上销售的激烈竞争。这也意味着购物中心需要重点提供在网上不容易找到的特殊时尚品。

    仲量联行认为，电子商务和实体商店将继续共存，电子商务并不意味着购物中心的终结，但中国购物中心必须转型。