随着城市核心商业区用地资源的稀缺，越来越多的开发商和运营商批量加入地下商业项目的开发经营行列中去。富智商业顾问除了近二年内参与了5家国内地下商业项目操作和目前正在接洽3家地下商业项目外，今年以来更是为多家境外知名投资基金提供过地下商业项目的咨询服务，这也说明了国内的地下商业项目正吸引着境外资金的眼球。虽然开发商的操作方式不尽相同，有的是以申请人防项目来立项，有的则是通过招牌挂方式获取地下项目而走房地产开发之路，但其最终都以企业获利为主要目的。 

　　由于立项的不同，在开发地下人防商业项目与地下房地产商业项目时，其项目获取途径、设计要求、开发费用、盈利模式、社会责任等内容是不一样的。地下房地产商业项目的开发流程则与一般的房地产项目开发流程是一样，如不按要求建造部分人防面积，也可以选择缴纳人防易地费，在此不详述。 

　　城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。富智商业顾问认为，这类项目的设计要求较高。这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。投资开发商开发这类项目时一般都不需要缴纳土地使用权转让费，但也只能拥有项目的经营权（指和平时期），期限一般也是40年，按照相关法律规定，在战争时期，政府有权力无条件收回这些项目的使用权以用于备战。由于开发这类项目不算房地产项目开发，因而开发商也无法向银行申请房地产开发贷款，其开发出来的商铺也无法通过正常的产权销售向银行申请按揭贷款，开发商也只能与个别银行协商变通处理，因而融资渠道远远比不上地下房地产商业项目的开发。由此，其盈利模式相对于地下房地产商业项目，选择余地就不多，从而导致了其对企业的融资能力要求特别高。但是，这类项目也逼使运营商注重项目的经营管理，争取项目获取长期的良好的经济效益。而地下房地产商业项目则因其短期利益导致以销售商铺回笼资金的盈利模式为主，产权分散及不太重视经营团队的建设也导致项目经营不容易成功。 

　　在香港联交所上市的人和商业（03187.HK）就是一家开发经营大型地下人防商业项目非常成功的国内企业，其08年运营中的商业面积有30多万平方米，而09年新开发的在建项目也接近80万平方米。富智商业顾问认为，随着其国际融资力度的加大，只要管理团队壮大及磨合的速度跟得上业务扩张的步伐，相信拥有独特的地下设施工程管理技术和经营秘方的人和商业（03187.HK）可以在国内的地下人防商业开发经营上大放光彩。 

　　一般地下人防项目立项审批及设计审查需要的材料如下： 

　　立项审批 

　　（一）项目建议书审批 

　　1、申请书； 

　　2、项目建议书。 

　　（二）可行性研究报告审批 

　　1、申请书； 

　　2、项目建议书批复； 

　　3、项目可行性研究报告及评审意见； 

　　4、可行性研究报告审批表。 

　　设计审查 

　　（一）初步设计审查 

　　1、申请书； 

　　2、可行性研究报告批复； 

　　3、设计单位资质证书； 

　　4、初步设计审批表； 

　　5、全套初步设计图纸； 

　　6、设计概算； 

　　7、各专业设计计算书，设计说明书； 

　　8、工程地质勘察成果报告。 

　　（二）施工图设计审查 

　　1、申请书； 

　　2、设计单位资质证书； 

　　3、立项批准文件或初步设计批准文件； 

　　4、主要的初步设计文件； 

　　5、施工图设计审批表； 

　　7、各专业设计计算书，设计说明书； 

　　8、工程勘察成果报告。 

　　在我国，近几年来每年的人防项目开发面积要求接近2000万平方米，在和平时期，这些项目将有极大的发挥空间，为有志于开发经营地下商业项目的投资经营者提供一个良好契机。 

　　（吴德云 深圳富智）